Seguridad jurídica en debate: los desafíos de la fiscalización inmobiliaria ante las nuevas realidades del mercado

En el marco del debate por la desregulación inmobiliaria impulsada por el Gobierno nacional, figuras como José María Armándola –histórico expresidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos– han salido a defender públicamente el modelo actual de colegiación obligatoria, bajo la premisa de que los Colegios son los únicos garantes de la seguridad jurídica y la protección de la sociedad. Sin embargo, los hechos recientes y las voces críticas del sector sugieren que este argumento no es más que un “fantasma” utilizado para proteger estructuras corporativas y privilegios.

Armándola sostiene que el corretaje inmobiliario requiere una formación académica rígida y un control ético estatal delegado en los Colegios para evitar estafas. Sin embargo, figuras que se muestran a favor de la desregulación del sector, como el empresario y fundador de la PropTech Pint Jorge Amoreo Casotti desacredita este razonamiento con una analogía contundente: “Decir que los Colegios garantizan seguridad jurídica es como decir que un peaje garantiza que las rutas sean seguras”.

Lo cierto es que –tal como señalan diversos analistas– la verdadera seguridad jurídica emana del sistema judicial, de los contratos bien redactados y de la fe pública que otorgan los escribanos, “no de una credencial emitida por un grupo de burócratas”. De hecho, se argumenta que el rol actual de los Colegios funciona más como una barrera de entrada que encarece los costos y limita la competencia, basándose en leyes de gobiernos de facto que otorgan monopolios territoriales.

El argumento de Armándola sobre la “protección de la sociedad” se desmorona al observar lo que ocurre en su propia jurisdicción. El reciente escándalo del loteo “Paisaje Costero” en la zona sur de Paraná es una prueba fehaciente de que la colegiación obligatoria no impide las irregularidades.

Este desarrollo inmobiliario, realizado sobre terrenos de la extinta empresa Coceramic, fue suspendido de forma “total y temporaria” por la Secretaría de Ambiente de Entre Ríos debido a que se desarrollaba sobre una reserva natural protegida por ley. Asimismo, se supo que los impulsores no pidieron autorización ni hicieron presentaciones legales. El irregular loteo provocó daño ambiental, incluyendo desmontes, quemas y afectación de cursos de agua. Desde la Secretaría de Ambiente indicaron incluso que el lugar se comercializaba mediante redes sociales a pesar de la falta de estudios de impacto ambiental.

A pesar de que los desarrolladores promovían el loteo sin autorización legal, y de que la Secretaría de Ambiente notificó formalmente al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos sobre esta situación, la institución no ha sabido responder ni prevenir que profesionales matriculados o firmas del sector se involucraran en este tipo de ofertas irregulares.

Al ser una institución cuya función declarada es el “control ético” y la “protección de la sociedad”, su falta de respuesta ante la comercialización de lotes en una reserva natural protegida socava su legitimidad institucional.

Profesionalismo vs. Corporativismo

Mientras Armándola –que fue presidente del Colegio entrerriano por casi 30 años– insiste en que la desregulación inmobiliaria implicaría un “deterioro institucional”, otros expertos señalan que el profesionalismo no se adquiere únicamente en una carrera universitaria de tres años, sino en la capacitación continua en nuevas tecnologías y habilidades de mercado. La insistencia en mantener estructuras rígidas parece ignorar que existen infinidad de ejemplos de profesionales colegiados que venden inmuebles que no están aptos para ser comercializados.

El proyecto de desregulación impulsado por el Gobierno nacional busca eliminar específicamente el “poder de control y sanción” que actualmente detentan los colegios profesionales sobre sus matriculados.

En ese sentido, el caso de Paraná demuestra que la colegiación obligatoria no es el “paraguas protector” que Armándola describe. Por el contrario, la desregulación asoma como una oportunidad para que los consumidores elijan libremente basándose en la reputación y la calidad del servicio, eliminando una burocracia que ha demostrado ser ineficaz para garantizar la legalidad de los desarrollos que se ofrecen bajo su supuesta vigilancia.