Matrícula profesional vs. resguardo real: las grietas del control corporativo ante el fraude inmobiliario

En medio de las iniciativas impulsadas por el Gobierno nacional para desregular el sector inmobiliario –orientadas a eliminar la obligatoriedad de la matrícula profesional y liberar el ejercicio de la actividad–, las entidades corporativas de corredores han cerrado filas argumentando que la matriculación obligatoria constituye el único “paraguas de seguridad jurídica” para la sociedad.

Sin embargo analistas del sector, pero también la realidad, cuestionan este relato al señalar que la colegiación obligatoria actúa en los hechos como un peaje burocrático que encarece las transacciones sin ofrecer un resguardo real frente a los abusos.

El punto crítico planteado radica en el alcance de las atribuciones institucionales. Cuando se produce un delito o una estafa, el poder de los colegios profesionales se limita estrictamente al ámbito disciplinario: pueden aplicar multas o suspender matrículas, pero carecen de competencia legal y de capacidad patrimonial para indemnizar el perjuicio económico causado a las familias.

Esta ineficacia patrimonial quedó expuesta en la provincia de Santa Fe a partir de la comercialización de emprendimientos sin habilitaciones ambientales, hídricas ni de servicios. Ante la presentación de 10 denuncias éticas contra inmobiliarias ante el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), la propia entidad debió aclarar a los 40 afectados que, de hallar culpables a los corredores matriculados, sólo puede aplicar sanciones administrativas o la quita de matrícula, estando desprovista de facultades legales para resarcir las pérdidas de los ahorristas.

Entre Ríos: el “principio de confianza” desarticulado por la Justicia

La realidad en Entre Ríos demuestra que la intervención de intermediarios matriculados y escribanos tampoco ha impedido la comisión de graves delitos patrimoniales. Un caso representativo es el del predio “Naranjal de Pereda” en Concordia, donde la Cámara de Casación revocó la absolución y condenó a dos empresarios como partícipes necesarios del delito de administración fraudulenta por la compra a precio vil de terrenos pertenecientes a la Fundación Ayuda Psicosomática San Antonio.

En ese expediente, los adquirentes pretendieron deslindar su responsabilidad amparándose en el “principio de confianza” por haber concretado las operaciones a través de una inmobiliaria y una escribanía habilitadas. Sin embargo, el tribunal de alzada rechazó de plano el argumento, remarcando que la entrega de abultadas sumas “en negro” sin comprobantes y a valores inferiores a los de mercado constituye una práctica clandestina que invalida la pretensión de buena fe.

A este caso se suman otras investigaciones en Concordia por maniobras con pagarés y promesas de alta rentabilidad por más de 700.000 dólares, así como en Paraná, donde más de 30 familias denunciaron a una empresa por construcciones “llave en mano” inconclusas tras entregar ahorros, vehículos y propiedades.

Santa Fe: megaestafas con la participación de corredores matriculados

En la provincia de Santa Fe, la justicia penal desarticuló en la capital provincial y localidades aledañas (Santo Tomé, Colastiné Norte, Sauce Viejo y Arroyo Leyes) una asociación ilícita que defraudó a más de 100 personas por cerca de un millón de dólares mediante la venta ilegal de terrenos. La organización criminal estuvo integrada, entre otros, por abogados, un martillero y un corredor inmobiliario matriculado, quienes falsificaban boletos de compraventa e iniciaban juicios de escrituración apócrifos.

Asimismo, en Santa Fe capital la firma Moderno House comercializó viviendas industrializadas mediante una fachada comercial sin habilitación municipal ni inscripción registral, desviando los anticipos en efectivo. En Funes, el desarrollo Damfield fue clausurado por la Fiscalía de Estado provincial por ejecutar movimientos de suelo y obras que provocaron daño ambiental sin contar con autorizaciones.

¿De dónde emana la verdadera seguridad jurídica?

Desde una perspectiva legal estricta, la seguridad jurídica de un negocio de bienes raíces no proviene de un carnet otorgado por un Colegio Profesional, sino del marco normativo del Código Civil y Comercial, la legislación de protección al consumidor y la actuación de la justicia ordinaria. En el tráfico inmobiliario, es la función notarial de los escribanos públicos la que brinda certeza al acto mediante el estudio de títulos, la fe pública y la inscripción registral de la propiedad.

En el marco de la desregulación, analistas proponen sustituir el monopolio de las matriculaciones por la exigencia obligatoria de seguros de responsabilidad civil profesional. De este modo, serían compañías aseguradoras sujetas a controles financieros las que otorguen una cobertura económica directa e inmediata ante supuestos de mala praxis o engaño, reemplazando la ineficaz fiscalización corporativa por un resguardo patrimonial efectivo para los compradores.